不動産Q&A
Q1
共有名義で購入後のトラブル
14年ほど前に夫との共有名義でマイホームを購入しましたが、その2年後に離婚しました。妻の私が子供と実家に戻るかたち家を出ましたが、生活費や子供の教育費を考えると自分の持分を現金化したいのですが、それは可能でしょうか。
A
結論から申しますと、基本的には現金化できます。
不動産を共有している場合、持分を持っている者はいつでも共有物であるマイホームの分割を請求することができます（民法256条1項）。そしてそれは形成権ですので、仮に元ご主人様が分割を拒否しても奥様の意思表示のみで実行可能です。離婚されたのは12年前とのことですが、消滅時効にもかかりません。
具体的には①価額賠償 ②代金分割 ③現物分割 の三つの選択肢がありますが、一般的には、①または②のどちらかで持分を現金化することになるかと思います。
また、本来奥様が負担すべき固定資産税等を元ご主人様が支払っているのであれば、相応の金額が差し引かれることになります。
弊社では不動産案件に特化した弁護士事務所と連携しております。詳細はお問い合わせください。
Q2
他社で紹介された物件の調査
他社で紹介された物件を検討していますが、自分で調べたところ再建築する際にいろいろ問題がありそうな土地であることがわかり悩んでます。御社で物件の調査をしてもらうことできますか? また、その物件を契約する場合御社にお願いすることはできますか？
A
土地売買の際には地盤調査や境界、建築の場合の建築制限など多くの見えない事柄に関する調査が重要になってまいります。ご不安があれば、必ずしっかり解消した上でのご購入をお勧めいたします。ご依頼いただければ関係各所調査いたします。
また、ご契約の方もお手伝い致しますのでお任せください。
Q3
購入後の転居に伴う不動産の展開
近い将来夫の実家に戻る予定です。その場合、今の家は賃貸にして貸した方がいいですか? それとも売ったほうがいいですか?
A
答えは将来売却するタイミングの不動産相場によって変わってくるかと思います。不動産の特徴として、売買相場の上下動に対して賃料相場の変動が少なく一定という傾向がございますので、売買相場が下落してるときは賃貸、上昇したときは売却というのがベースの考え方となります。
また、ご実家にて親御さんとの二世帯住宅を建てるなど新たに住宅ローンを利用する場合でも、今のローンをそのまま残して収益物件としてまわしながら、別途新たな住宅ローンを組むスキームもございます。ぜひご相談ください。
Q4
地方の物件の売買
先日、地方の実家にいた母の逝去に伴い、田、山林、家を相続しましたが、毎年かかる固定資産税や、なんといっても草取り等の維持費・労力が想像以上に負担が大きく、まとめて売却をしたいと考えています。どのようにすればいいでしょうか。
A
農地の売却は多くの困難を伴います。農地の場合、その譲受人(買うことができる人)の資格や条件が農地法等で厳しく定められております。
また、山林の場合ですが、生えている樹種、樹齢、傾斜や搬送経路の有無などの状況により売買金額が大きく分かれます。
しかしながら、伐採や搬出・運搬の経費まで含めますと買いたい人を探すのは容易ではないというのが実情です。間伐などの山林メンテナンスも行っていらっしゃらないようですので、その点も売却の場合にはネガティブ要因となります。
家屋の方は農地・山林に比べますと売却はしやすいかと思いますが、調整区域等の制限の有無によっても大きく変わってまいります。
詳細はご相談ください。
Q5
道路に関するトラブル
今住んでいる自宅（築38年）の向かいの方が家を大規模リフォームすることになりました。その際に、現在建っている敷地よりも前面道路にはみ出して一階の増築部分を建築する予定であることがわかりました。建物に出っ張られると車を出し入れする際にかなり邪魔になるため抗議しましたが、「前面道路はうちのものだから問題ない」とのことで受け入れてもらえませんでした。この件ではこちらが納得するしかないのでしょうか。
A
先方が「前面道路は自分のもの」と仰っていることから、恐らくその道路は私道で、先方が持分を持っている可能性が高いかと思います。しかし、全ての私道が所有者の自由にできるわけではございません。
ポイントはいくつかございますが、その中でも「建築基準法上の道路に該当するか否か」という点は確認したいところです。もし、前面道路が建築基準法上の道路に該当する場合は「私道の変更又は廃止の制限」（建築基準法第45条）がかかりますので恣意的な変更はできないことになります。
ご相談にあるような増築の場合、建築確認申請が必須（防火地域・準防火地域内）となりますので、それらの適正手続を経ているのかを調べれば判明します。
詳細はご相談ください。
Q6
キャッシングがある場合のローン審査
現在、車のローンとキャッシングがあります。それでもローンを組めますでしょうか。
A
借入れやキャッシングがあっても住宅ローン自体は組めます。しかし、今抱えている借入金の総額や、月々のお支払い額次第では融資が難しくなる場合がございます。お客様のご年齢やご年収などによって融資の可否は大きく変わってまいります。
また、金融機関によっても得意分野が違い、その判断は一律ではございません。私どもではお客様に合わせた、相性の良いベストな金融機関の商品をご案内しております。是非ご相談下さい。
Q7
川沿いの土地・地盤
川沿いに建つ物件を検討しています。
川の近くは地盤が弱いのではないかと不安です。
A
ご不安に思っている点は「地盤の脆弱さに起因する建物への悪影響」ということでよろしいでしょうか。それでしたら一般的には不安に感じる必要はないかと思います。2000年（平成12年）の建築基準法と併せて建築基準法施工令も改正され、基礎に関するルールも具体化しました。そのため現在では、建築前に地盤調査を行い、地盤の強さ（許容応力度）に応じた地盤改良、及び基礎の打設をしています。しかし、それは適正に建築された場合の話です。地盤調査書などの建築に関するエビデンスをしっかり確認することは重要です。
また、地盤調査の結果、同敷地内の調査ポイント間で数値が大幅に違う場合や、液状化が起こりやすい地質（粒径・密度）である場合が稀にございます。
その場合は、仮に地盤改良していても購入は避けることをおすすめ致します。
ご不安でしたら調査致します。ご相談下さい。
Q8
物件の汚れ
見せてもらった物件に、他の方がつけた手のあとがはっきり残っていました。
もし、物件を購入するときに汚れがある場合は自分でキレイにしなければいけないのですか？
A
その必要はございません。汚れやキズは事前に直してお引渡し致します。
お引渡し前に物件に集まっていただき、物件の境界の明示や設備の使用方法と併せ、汚れやキズのチェックをする立会いという作業を致します。
ご安心ください。
Q9
事故物件
物件によっては、以前に殺人事件や火災による焼死などの跡地に建っている場合があると聞きました。そのような場合、事前に教えていただけるのでしょうか。
A
もちろんお伝え致します。
ご契約いただく前には物件に関する重要事項説明を行いますが、その中では、ご指摘の事項は告知義務に該当しますので、宅建業法上書面に記載してご説明します。
しかしながら、この告知義務には「●年前まで遡って説明しなさい」という明確なルールはございません。過去の判例を見ますと、例えば自殺よりも他殺（殺人）の方が時期を遡っての告知義務有り、とする判決が出されております。
つまり、一般的により嫌悪される事項に関しては、それに比例して告知義務もより強く課されるということになります。
弊社では、告知義務如何を問わず可能な限りお伝えしております。